1. FORMÅL OG OPPGAVER
Stavanger boligbygg KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Rammene for virksomheten vil følgelig fastsettes i ulike kommunale planer og strategier, herunder kommuneplanen, handlings- og økonomiplaner, boligsosial handlingsplan og vedlikeholds strategi for bygg og uteområder. Visjonen for det boligsosiale arbeidet i Stavanger kommune er at «alle skal kunne disponere en god bolig i et godt bomiljø».
Stavanger boligbygg KF ble vedtatt etablert i bystyret fra 1. juli 2016 som et kommunalt foretak under Stavanger kommune med hjemmel i kommunelovens kapittel 11.
Foretakets strategiske mål er tydelig definert i dokumentet Eierstrategi for Stavanger bolig KF, vedtatt av bystyret 9.mai.2016. Der kommer det tydelig fram at foretaket skal:
- eie den kommunale boligmassen
- ha ansvar for forvaltning, drift og vedlikehold og utvikling av de kommunale boligene
- stille boligene til disposisjon for Helse og velferd/Boligkontoret som tildeler boligene
- være en profesjonell forvalter og byggherre, herunder sikre realkapitalen gjennom verdibevarende vedlikehold
- drives etter forretningsmessige prinsipper
- ha ansvar for at det etter behov bygges etablererboliger og utleieboliger- både til vanskeligstilte og andre
- være et sosialt virkemiddel for å framskaffe boliger til målgruppen som kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese med et tilbud om bolig
- inngå leiekontrakt med den enkelte leieboer
- sammen med Boligkontoret utgjøre kommunens boligsosiale tilbud
- være kommunens kompetanseenhet innenfor offentlig boligforvaltning bl.a. gjennom plan-, strategisk- og innovasjonsarbeid
- innenfor sitt ansvarsområde bidra til å realisere mål fastsatt av bystyret i ulike kommunale planer og strategier
Stavanger boligbygg KF skal være et sentralt verktøy i Stavanger kommunens boligpolitikk. Foretaket vil stimulere til utvikling av nye konsepter som kan sikre at ulike målgrupper vil kunne skaffe seg en selveid bolig til en lavere pris enn markedspris.
Basert på kommunestyrets bestilling ble det i løpet av 2020 gjennomført utredning av framtidig organisering av kommunale foretak i Stavanger kommune.
Den 14. desember vedtok kommunestyret i sak 114/20 at Stavanger boligbygg KF tilbakeføres til basisorganisasjonen, unntatt de mer forretningsmessige oppgavene i foretaket som overføres til Stavanger utvikling KF. Kommunestyret har videre vedtatt at styrings- og rapporteringslinjene for foretakene overføres til kommunedirektøren fra 01.01.2021.
Regnskapet per 31.12.2020 er foretakenes avviklingsregnskap. Avvikling skjer i samsvar med GKRS 10- 3,4 Avvikling av kommunale foretak. Kommunestyret har lagt til grunn at ny organisering og innplassering av ansatte skal være fullført innen 30.06.2021.
2. STYRE OG ADMINISTRASJON
Stavanger boligbygg sitt styre består av seks medlemmer, fem folkevalgte og en representant valgt av ansatte. Av disse er det fire menn og to kvinner. Styremedlemmene har personlige varamedlemmer.
Styret har i 2020 hatt 6 møter og behandlet 31 saker.
Ved utgangen av året hadde Stavanger boligbygg KF 18 ansatte, 6 kvinner og 12 menn. I tillegg kjøper foretaket noen administrative tjenester av kommunen i henhold til egne tjenesteavtaler. Dette gjelder blant annet regnskap, revisjon, IT, bedriftshelsetjeneste o.l.
3. ARBEIDSMILJØ OG YTRE MILJØ
Den vedtatte arbeidsgiverstrategien til Stavanger kommune, med «Etisk standard for ansatte» ligger til grunn for foretakets arbeid. Dette innebærer at foretaket skal ha en høy etisk standard.
På grunn av lavt antall ansatte har foretaket ikke eget Arbeidsmiljøutvalg (AMU). Det er imidlertid holdt ukentlige samarbeidsmøter hvor alle ansatte deltar.
Stavanger boligbygg KF legger vekt på å fremme likestilling og hindre forskjellsbehandling i strid med likestillingsloven.
Bedriftshelsetjenester leveres av Stavanger kommune.
I 2020 er det registrert et sykefravær på 2,24 %. Fraværet skyldes i all hovedsak en enkelt ansatt med langvarig redusert stilling.
Stavanger boligbygg KF samarbeider med IT-avdelingen om verneombud, brannvern, ol. Det arbeides for å få i stand gode rutiner og prosedyrer for i minst mulig grad påvirke ytre miljø. Vår byggeaktivitet følger TEK17 og Husbankenes krav til byggekvalitet og miljøhensyn.
Dagens virksomhet gir ingen negativ påvirkning av ytre miljø. Det arbeides for å få i stand gode rutiner og prosedyrer for i minst mulig grad påvirke ytre miljø ved fremtidige prosjekter.
4. AKTIVITET 2020
Drift og utleie av boligene går uavbrutt til tross utfordringer knyttet til koronapandemien. Det merkes at det private utleiemarkedet tar seg opp, med den følge at køen av boligsøkende til kommunal bolig vokser.
Det er pr.31.12.20 registrert 345 søkere til forskjellige kommunale boliger/bofellesskap, dette er kun 16 flere enn i fjor, men hele 112 flere enn i 2017.
| 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | |
|---|---|---|---|---|
| Ordinært vanskeligstilte | 103 | 101 | 71 | 31 |
| Rehabiliteringsboliger | 47 | 38 | 35 | 26 |
| Omsorgsboliger uten innskudd | 15 | 15 | 15 | 12 |
| Omsorgsboliger med innskudd | 26 | 23 | 30 | 29 |
| Diverse bofellesskap | 154 | 152 | 140 | 135 |
| Totalt | 345 | 329 | 291 | 233 |
Fra og med 01.01.20. har Stavanger boligbygg overtatt 120 boliger fra gamle Finnøy og Rennesøy kommuner og forvaltningsansvaret for 220 boliger som tidligere ble administrert fra rehabiliteringsseksjonen, gjennom fremleie fra foretaket. Dette har medført ekstra ressursbruk. I 2020 ble 750 leiekontrakter fornyet av Stavanger boligbygg, i 2019 var tallet 565. Dette er en økning på over 32%. En god del av økningen skyldes at det manglet flere leiekontrakter fra Rennesøy og Finnøy.
Vedlikeholdsnivået er kritisk lavt og medfører økt bruk av straksvedlikehold ved akutt behov. Forventningene til vedlikehold og oppussing er stort, også fra interne leietakere som benytter våre lokaler til kontorer og base.
Boligsosial handlingsplan ble vedtatt og stiller forventninger til Boligbygg både med tanke på uttynning, nye boformer, flere boenheter, bedring av bomiljø og flere tilrettelagte boliger. Dette vil i årene fremover kreve betydelig økte ressurser til så vel planarbeid som investering.
Stavanger boligbygg sammen med flere aktører internt i kommunen har jobbet med å styrke og formalisere det boligpolitiske samarbeidet og dermed sikre en mer helhetlig og koordinert boligpolitikk på tvers av sektorene og avdelingene i kommunen.
I 2020 er det lagt ned et betydelig arbeid fra foretakets side knyttet til kommunestyrets vedtak om utredning av framtidig organisering av kommunale foretak. Stavanger boligbygg KF har vært tungt involvert i prosessen frem til kommunestyrets vedtak i desember 2020.
Den 14. desember vedtok kommunestyret i sak 114/20 at Stavanger boligbygg KF tilbakeføres til basisorganisasjonen, unntatt de mer forretningsmessige oppgavene i foretaket som overføres til Stavanger utvikling KF.
Det er igangsatt arbeid ifm. ny organisering og innplassering av ansatte i basisorganisasjonen som skal være fullført innen 30.06.2021.
5. KOMMUNALE BOLIGER
Boligmassen som foretaket forvalter har fra 2019 til 2020 blitt økt med 116 enheter. Økningen skyldes i all hovedsak overføring av boliger ifm. kommunesammenslåing. Ved utgangen av året hadde foretaket 2 693 leiligheter til forvaltning. Boligmassen kan klassifiseres under to hovedgrupper: ordinære boliger og bofellesskap og omsorgsboliger.
Foretaket eier alle boligene med unntak av 77 leiligheter som eies av Stavanger eiendom (20 leiligheter i Rasmus Risas gate 13 a, 25 leiligheter i Ramsvigkroken 4, 16 leiligheter på Finnøy Bo og omsorg og 16 leiligheter på Rennesøy Bo og Rehab.) og 15 leiligheter som eies av Stavanger Utvikling KF (Skipsbygger Hærems vei).
Når det gjelder eierforhold utgjør egne boliger (selveier) 1 748 leiligheter, 7 innleide og 938 borettslagsleiligheter tilknyttet OBOS og BATE.
Boligene har ulik størrelse. Slik som det framgår av figur under består ca. 58 % av boligmassen av toroms leiligheter.
5.1 Tilgang og avgang boliger
I løpet av året hadde boligporteføljen en netto økning på 116 boenheter som framkommer slik:
Det er tatt ut 15 enheter av porteføljen:
- 5 enheter i Rasmus Risasgate 33 er tatt ut av drift og overført til BMU
- En enhet i Vassåsveien 16 er omgjort til personalbase i 2020
- En enhet i Fredrikke Qvams gate er omgjort til personalbase i 2020
- I Lagårdsveien 47 er en enhet omgjort til personalbase i 2020.
- Bolig i Svaneveien 2 er revet
- 6 enheter som var medregnet i fjor er ikke medregnet i år som en korrigering av tidligere feil, dette er personalbaser og lager/garderobe.
I løpet av 2020 er det tilført 131 enheter:
- Det er tilført 77 omsorgsboliger/bofelleskap og 43 ordinære i kommunedelene Rennesøy og Finnøy.
- Det er kjøpt 11 boliger
Tabell under viser årsak til endring i boligmassen de fem siste årene fordelt på de ulike boliggrupper.
| 2020 | 2019 | 2018 | 2017 | 2016 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Omsorg/bofellesskap kjøpt/ bygget | 7 | 4 | - 1 | 10 | |
| Ordinære, kjøpt / bygget | 11 | 15 | 17 | 6 | 6 |
| Ifmb kommunesammenslåing | 120 | ||||
| Sum tilgang | 131 | 22 | 21 | 5 | 24 |
| Solgt/ombygd | 5 | 6 | 7 | 3 | |
| Tatt ut av bruk | 9 | 15 | 16 | 7 | 13 |
| Korrigering av tidligere års feil | 6 | ||||
| Sum avgang | 15 | 20 | 22 | 14 | 16 |
| Totalt | 116 | 2 | - 1 | - 9 | 8 |
5.2 Istandsetting av boliger
Tabellen under viser at det i 2020 er oppusset 345 leiligheter, 35 færre enn i 2019. Totale oppussingskostnader er kr 6,2 mill. lavere enn i 2019. Disse utgiftene omfatter også skadeverk utover normal slitasje som ble avdekket i 21 boliger og beløpte seg til kr 2,48 mill. Dette medførte at totalt 351 arbeidsordre/rekvisisjoner ble utført, som fordelte seg på 345 adresser.
Alle oppussinger er nøye vurdert til en nøktern standard, men som følge av tidligere utsatt vedlikehold øker vedlikeholds omfang ved inn- og utflytting. I 2020 er det i større grad foretatt utskifting av kjøkkeninnredninger som ikke lar seg lenger fikse med kosmetisk vedlikehold i form av maling. Mange av disse er fra byggeår eller fra 80-90 tallet. Det samme gjelder vinduer, garderobeskap, gulvbelegg, og bad som trenger totalrenovering. I tillegg ble det også skiftet ut gamle sikringsskap med skrusikringer, samt monterer komfyrvakt på nye kjøkken. I 2020 ble det avsatt kr 44 mill. til oppussing av boliger i forbindelse med ut-/innflytting. I løpet av året ble det oppusset totalt 345 leiligheter til en total kost på kr. 49,2 mill.
I løpet av 2020 er det foretatt 148 bytter til annen kommunal bolig. Bytter er en naturlig ting av boligforvaltningen i og med at leietakernes livssituasjon stadig endres. Bytter er imidlertid kostnadskrevende og Stavanger boligbygg har en løpende dialog med boligkontoret, for å holde antall bytter på et så lavt nivå som mulig.
6. VEDLIKEHOLDSETTERSLEP
Foretakets eiendomsportefølje omfatter totalt 2 707 leiligheter med en varierende tilstand, fra helt nye boliger til rehabiliteringsobjekter. For å angi byggetekniske tilstandssvekkelser på eiendommene benyttes følgende” tilstandsgrader”: TG0 (ingen avvik), TG1 (mindre eller moderate avvik), TG2 (vesentlige avvik) og TG3 (stort eller alvorlig avvik). I 2013 ble tilstand av kommunens bygg kartlagt. Kartleggingen viste at gjennomsnittlig teknisk tilstand var på 1,65 for kommunale boliger. Oppgraderingsbehovet for kommunale boligbygningsmassen den gang ble anslått til ca. kr 500 mill. Dagens totale etterslep er ikke beregnet, men kan lett anslås til å ha doblet seg.
Dagens vedlikeholds situasjon er fortsatt uholdbar. Forfaller øker og blir mer og mer kostbart å ta igjen. De siste årene er det solgt unna eiendommer som totale renoveringsobjekter fordi forfallet var kommet så langt at det ikke var hensiktsmessig og økonomisk umulig å rette det opp innenfor gitte rammer. Verditapet ved denne praksisen er ikke tallfestet, men er betydelig.
Vedtatt handlings- og økonomiplan legger ikke til grunn opptrapping av vedlikeholdsmidler. Det kan imidlertid være tegn som tyder på at det kan være et berettiget håp om økte bevillinger til boligvedlikehold og boligsosialt arbeid i de kommende år.
7. ØKONOMI OG ÅRSREGNSKAP
7.1 Driftsregnskap
Årsregnskapet for Stavanger boligbygg KF avlegges med et regnskapsmessig resultat på kr 0, etter at det er dekket inn kr 5 mill. av tidligere års regnskapsmessig merforbruk, avsatt kr 19,7 mill. av ubrukte statlige midler til budne fond, samt avsatt kr 1,9 mill. til ubundne disposisjonsfond.
Som følge av endringer i kommuneloven skal et mindreforbruk, etter inndekning av tidligere års merforbruk og strykning av bruk av disposisjonsfond, avsettes til disposisjonsfond.
| Linje | Hovedoversikt drift | Regnskap 2020 | Justert budsjett 2020 | Avvik |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Sum driftsinntekter | 292 964 | 287 430 | 5 534 |
| 2 | Sum driftskostnader | 259 679 | 270 426 | 10 747 |
| 3 | Brutto driftsresultat | 33 285 | 17 004 | 16 281 |
| 4 | Sum finanstransaksjoner | - 39 951 | - 45 004 | 5 053 |
| 5 | Motpost avskrivninger | 33 290 | 33 000 | 290 |
| 6 | Netto driftsresultat | 26 624 | 5 000 | 21 624 |
| 7 | Dekning av tidligere års regnskapsmessig merforbruk | 4 984 | 5 000 | 16 |
| 8 | Avsetninger til bundne driftsfond | 19 748 | - 19 748 | |
| 9 | Avsetninger til disposisjonsfond | 1 892 | - 1 892 | |
| 10 | Regnskapsmessig resultat | - | - |
Foretakets driftsinntekter i 2020 er på kr 293 mill. (linje 1 i tabell over). Inntektene fordeler seg mellom husleieinntekter (kr 253,7 mill.), momskompensasjon (kr 5,3 mill.), salg av tjenester til Stavanger utvikling KF tilsvarende 0,9 stilling (kr 0,9 mill.), diverse refusjoner og inntekter (kr 0,8 mill.), overføring fra kommunen (kr 32,2 mill.) og seniortilskudd (kr 0,1 mill.). De samlede leieinntekter er kr 5,5 mill. høyere enn budsjettet. Hovedårsaken er volumøkning av boligmassen som ga høyere leieinntekter enn forutsatt.
I overføring fra kommunen inngår andel av statlig tiltakspakke iht vedtak i sak 95/20 i Utvalg for miljø og utbygging (kr 20 mill.) og ulike kompensasjoner for foretakets utgifter på kr 12,2 mill. Kompensasjoner er relatert til lønnsutgifter ifm. overføring av forvaltningen av rehabiliteringsboliger (kr 2 mill.), utestående restanse på husleie knyttet til overførte rehabiliteringsboliger (kr. 2,7 mill.), leie av personalbaser mv (kr 2,9 mill.), skadeverk, tapsført leie mv. (kr 2 mill.) og negativ leie (kr 2,6 mill.).
De samlede husleieinntekter er på kr 253,7 mill. Korrigert for leietap på kr 14,5 mill. er netto leieinntekt i 2020 kr 239,2 mill. Med leietap menes den leieinntekten en går glipp av i det tidsrommet en bolig av ulike årsaker står tom. Perioden boliger blir stående tomme skal være så kort som mulig, både av økonomiske og sosiale årsaker. Boligene står tomme i forbindelse med oppussing ved inn-og utflytting, brann, ombygging og påvent til at boligene blir leid ut.
I 2020 er det pusset opp 345 leiligheter, samtidig som leiligheter i Fredrikke Qvams gate og i Stokkaveien var under ombygging. En del leiligheter i Hjalmar Johansens gate 6 stod ledige da disse ikke ble pusset opp og videre utleid. I tillegg stod mange av leilighetene som foretaket ble tilført i forbindelse med kommunesammenslåing ledige. Totalt leietap har økt beløpsmessig i forhold til tidligere år. Leietap i 2020 er kr 1,7 mill. høyere enn budsjettert.
Boligforetaket eier den kommunale boligmassen og står for utbygging, forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av den, mens Helse og velferd har tildelingsansvar for boligene. Når boligene står tomme, er det boligforetaket som får et økonomisk tap i form av manglende inntekter / leietap. Økonomisk ansvar bør plasseres til den enheten som kan påvirke / redusere det økonomiske tapet.
Driftsutgifter i 2020 er på kr 259,7 mill. (linje 2), som er kr 10,7 mill. lavere enn budsjettert. Mindreforbruket er relatert til ubrukt andel av tiltakspakke på kr 19,7 mill., samtidig som de øvrige driftsutgifter er kr 9 høyere enn budsjettert.
Merforbruket på kr 9 mill. framkommer i all hovedsak som følge av overforbruk knyttet til istandsetting av leiligheter ved inn- og utflytting (kr 5,2 mill.), korrigering av tapsavsetning (kr 1,3 mill.), høyere leietap (kr 1,7 mill.), samt egenandeler i forbindelse med brann- og vannskader.
Utgifter til foretakets drift omfatter blant annet personalkostnader, leie av lokaler, kjøp av tjenester, honorarer ol. I 2020 er det budsjettert med kr 16,8 mill. i driftsutgifter, samt kr 33 mill. i avskrivninger og kr 6,7 mill. til utbytte. Regnskapet viser et mindreforbruk på ca. kr 0,7 mill.
Utgifter til virksomheten kan hovedsakelig deles inn i faste og variable utgifter. I 2020 er det budsjettert med kr 198,4 mill. til disse utgiftene, hvorav kr 95,8 mill. til faste kostnader, kr 102,6 mill. til variable kostnader.
Faste kostnader utgjør en stor andel av de samlede kostnadene og omfatter faste utgifter som husleie til borettslag, forsikring, serviceavtaler, strøm, eiendomsavgifter, driftsinstrukser og mye mer. Årets forbruk er om lag kr 8,3 mill. lavere enn budsjettert og er i all hovedsak relatert til lavere strømutgifter enn forventet.
Variable kostnader i 2020 er på kr 102,6 mill., hvorav 44 mill. er avsatt til istandsetting av leiligheter ved inn- og utflytting, kr 10 mill. til straks vedlikehold, kr 1,3 mill. til serviceavtaler og kr 47,3 mill. til vedlikehold- inkludert andel av statlig tiltakspakke på kr 20 mill. Årets forbruk er om lag kr 14,9 mill. høyere enn budsjettert og er relatert til høyere utgifter ifm. inn-og utflytting, samt egenandeler som følge av brann- og vannskader.
Forbruk knyttet til igangsetting av leiligheter ved inn- og utflytting viser et merforbruk på kr 5,2 mill.
Justert budsjett til planlagt vedlikehold for 2020 er på kr 47,3 mill. I løpet av året er det disponert kr 29,4 mill. til vedlikehold. Arbeid knyttet til tiltakspakken er igangsatt mens selve aktiviteten vil skje i 2021 og ubrukte midler på om lag kr 20 mill. er overført til budsjettåret 2021.
I tillegg er det budsjettert kr 12,8 mill. i leietap og kr 2,7 tap på krav. Samlet sett utgjør merforbruket kr 3 mill. på disse postene.
I finanstransaksjoner (linje 4) inngår i all hovedsak rentekostnader og avdrag knyttet til konsernintern gjeld. Grunnet lavere rentesats enn forutsatt utgjør finanskostnader om lag kr 5 mill. mindre enn budsjett tilsier.
Netto driftsresultat framkommer når brutto driftsresultat (driftsinntekter – driftsutgifter) reduseres for avdrag og netto renteutgifter, samt korrigeres for motpost avskrivninger.
Netto driftsresultat (linje 6) er på kr 26,6 mill., som er kr 21,6 mill. høyere enn budsjettet legger opp til. Korrigert for overføring av udisponert tiltakspakke fra staten, kr 19,7 mill. er netto driftsresultat kr 1,9 mill. høyere enn forutsatt.
Dekning av tidligere års regnskapsmessig merforbruk (linje 7) utgjør kr 5 mill. iht vedtak i kommunestyret, sak 73/20 Tertialrapportering – 31.08.2020.
Foretakets årsregnskap for 2018 ble godkjent i bystyrets sak 58/19 med et regnskapsmessig merforbruk på kr 6,4 mill. som skulle dekkes inn påfølgende år.
Ved regnskapsavslutning i 2019 ble det i henhold til regnskapsforskriftenes § 9 foretatt en delvis strykning av budsjettert inndekning av tidligere års merforbruk på kr 5 mill. Dermed ble det i 2019 dekket inn kr 1,4 mill. av et samlet udekket beløp på kr 6,4 mill., og resterende udekket beløp på kr 5 mill. dekkes inn i 2020.
Avsetning til bundne driftsfond (linje 8) er på kr 19,7 mill. og er relatert til ubrukt andel av statlig tiltakspakke. Arbeid knyttet til tiltakspakken er igangsatt mens selve aktiviteten vil skje i 2021.
Avsetning til ubundne fond (linje 9) er på kr 1,9 mill. Som følge av endringer i kommuneloven skal et mindreforbruk, etter inndekning av tidligere års merforbruk og strykning av bruk av disposisjonsfond, avsettes til disposisjonsfond.
Regnskapsmessig resultat (linje 10) viser kr 0 etter at det er avsatt kr 1,9 mill. til ubundne fond (jfr. linje 9).
7.2 Investeringsregnskap
Investeringsregnskapet omfatter utgifter og inntekter til investeringer i bygg og anlegg, kjøp og salg av aksjer/andeler. I investeringsregnskapet føres i tillegg avsetninger og bruk av fond til investeringsformål.
Investeringsregnskapet for Stavanger boligbygg KF avlegges med et regnskapsmessig resultat på kr 0.
| Linje | Investeringsbudsjett | Regnskap 2020 | Justert budsjett 2020 | Avvik |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Sum investeringsinntekter | 12 631 | 19 200 | - 6 569 |
| 2 | Sum brutto investeringsutgifter | 59 336 | 72 900 | 13 564 |
| 3 | Netto investeringer | 46 705 | 53 700 | 6 995 |
| 4 | Finanstransaksjoner | 14 064 | 14 064 | - |
| 5 | Finansieringsbehov | 60 769 | 67 764 | 6 995 |
| 6 | Dekket slik: | |||
| 7 | Bruk av lån | 37 300 | 44 400 | 7 100 |
| 8 | Bruk av investeringsfond | 23 469 | 23 364 | - 105 |
| 9 | Udekket/udisponert | 0 | 0 | - |
Investeringsinntekter (linje 1 i tabell over) er på kr 12,6 mill. og består av tilskudd fra Husbanken knyttet til kjøp av boliger (kr 6,2 mill.) og mottatt momskompensasjon (kr 6,4 mill.).
Investeringsinntekter er kr 6,6 mill. lavere enn budsjettert. Dette som følge av at budsjettert eiendomssalg på kr 5 mill. ikke er realisert, samtidig som momskompensasjon er lavere enn forutsatt. I løpet av året er det solgt en eiendom til kr 3,3 mill., med overtagelse i 2021. Dermed blir inntekten resultatført i 2021.
Brutto investeringsutgifter (linje 2) utgjør kr. 59,3 mill. og er ca. kr 13,6 mill. lavere enn budsjett for 2020.
Investeringsutgifter fordeler seg mellom investering i etablererboliger (kr 2,4 mill.) og ordinære investeringer knyttet til kommunale boliger og bofellesskap (kr 56,9 mill.).
Investeringer i etablererboliger er i all hovedsak knyttet til brukereid bofellesskap i Gunnar Warebergs gate.
Ordinære investeringsutgifter er relatert til bofellesskap i Stokkaveien (kr 26,9 mill.) og kjøp av 11 boliger (kr 29,9 mill.). Det er kjøpt 4 stk 4-roms boenheter hvorav to rekkehus og 7 stk 2-roms leiligheter. Alle 2-roms leilighetene er med heis eller ligger på bakkeplan Kjøpene er gjort i kommunedelene Tasta (3), Hillevåg (1), Madla (1), Storhaug (5) og Eiganes og Våland (1).
Finanstransaksjoner (linje 4) består av inndekning av tidligere års regnskapsmessig merforbruk.
Foretakets årsregnskap for 2019 ble gjort opp med et regnskapsmessig merforbruk på kr 10,6 mill. etter forskriftsmessige strykninger av budsjettert dekning av tidligere års merforbruk på kr 3,4 mill. Dekning av tidligere års merforbruk på totalt kr 14 mill. er dekket inn i 2020.
Finansieringsbehov (linje 5) i 2020 er på kr 60,8 mill., inkludert inndekning av tidligere års regnskapsmessig merforbruk (linje 4).
I 2020 er det disponert kr 23,5 mill. av investeringsfond (linje 8).
Det er tatt opp kr 37,3 mill. i lån (linje 7) av en låneramme på kr 44,4 mill.
8. UTFORDRINGER OG FREMTIDSPLANER
Boligforetaket eier den kommunale boligmassen og står for utbygging, forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av den. Vedtatte vedlikeholdsmidler de siste årene har ligget på et svært lavt nivå som gjør at dagens vedlikeholds situasjon er uholdbar, noe som også forvaltningsrevisjonens rapport påpeker.
Forfaller øker og blir mer og mer kostbart å ta igjen. Det er solgt unna eiendommer som totale renoveringsobjekter fordi forfallet var kommet så langt at vi umulig ville klare å rette det opp med de midlene foretaket disponerer. Ved salg av gamle og forfalte eiendommer slipper en et tungt og kostbart vedlikehold av disse, samtidig må en investere i nye boliger for å ha tilstrekkelig antall av kommunale boliger. Økt investeringsnivå vil utløse økning av kapitalkostnader på bekostning av vedlikeholdsbudsjett. I tillegg til erstatning av solgte eiendommer er det i handlings- og økonomiplan meldt inn økt behov for ulike type bofellesskap som vil øke foretakets investeringsnivå betydelig i de kommende årene.
Boligsosial handlingsplan ble vedtatt og stiller forventninger til Boligbygg både med tanke på uttynning, nye boformer, flere boenheter, bedring av bomiljø og flere tilrettelagte boliger. Dette vil i årene fremover kreve betydelig økte ressurser til så vel planarbeid som investering.
Forslag til vedtak:
- Årsberetning for 2020 godkjennes. Styret bemerker også i år at vedlikeholdet er underfinansiert og forfallet øker.
- Driftsregnskapet avlegges med et regnskapsmessig resultat på kr 0 etter at det er avsatt kr 1,9 mill. til ubundne disposisjonsfond.
- Investeringsregnskapet avlegges med et regnskapsmessig resultat på kr 0.
Stavanger, 10. mars 2021
……………………………….
Morten Malmin
Styreleder
…………………….. ……………………………….. …………………………..
Siri Borge Hilde Karlsen Arnt-Heikki Steinbakk
Nestleder styremedlem styremedlem
………………………………….. ………………………………. …………………………….
Leif Arne Moi Nilsen Rolf R. Ness Erik T. Hirth
styremedlem styremedlem Daglig leder